O Governo angolano vê na Proposta de Lei sobre a Alienação Fiduciária de Imóveis em Garantia um mecanismo essencial para estimular o sector bancário e dinamizar o crédito à habitação. Aprovada na generalidade pela Assembleia Nacional, a medida promete agilizar processos de execução de garantias, reduzindo a dependência dos tribunais morosos. No entanto, especialistas alertam que obstáculos como a falta de registos prediais e a inflação galopante continuam a frear o acesso à casa própria para as famílias angolanas.
O Que Prevê a Nova Legislação?
A proposta, agora em discussão na especialidade no Parlamento, introduz regras claras para situações de incumprimento no pagamento de empréstimos habitacionais. Se o devedor falhar seis prestações consecutivas, o credor geralmente um banco notifica-o para regularizar a dívida em 60 dias, acrescida de juros e encargos. Caso não o faça, ou não conteste com provas, o imóvel pode ser revertido para o credor e vendido em hasta pública.
Uma salvaguarda social importante: o devedor tem direito a receber o excedente da venda, se o valor arrecadado superar a dívida e as despesas. “No prazo de 5 dias a contar da data em que o imóvel haja sido vendido em hasta pública, deve o credor fiduciário entregar ao devedor fiduciante a importância obtida em arrematação que exceda o valor da dívida e seus encargos e das despesas”, estipula o documento legislativo.
Atrasos na devolução implicam multas: 5% do valor excedentário por cada dia de demora. Além disso, os contratos devem detalhar todos os elementos valor da dívida, prazos, taxas de juro (remuneratória e de mora), comissões sob pena de nulidade.
Exclusões chave: o regime não se aplica a habitações sociais, imóveis financiados com fundos públicos ou sob regimes de acesso restrito, protegendo assim os mais vulneráveis no tecido social angolano.
Aceleração Fora dos Tribunais
Um dos maiores avanços é a dispensa de sentença judicial para a execução da garantia. Hoje, os bancos esperam anos por decisões transitadas em julgado, o que os torna cautelosos na concessão de crédito. Com a nova lei, o processo extrajudicial ganha força, via notificação e leilão, acelerando resoluções.
“Os tribunais demoram. Os bancos têm de aguardar a decisão e, depois, há ainda a questão da desocupação do imóvel. Durante este tempo, não podemos fazer nada e ficamos com o prejuízo. Por isso, o crédito à habitação tem de ser muito bem analisado antes de qualquer contrato. Com a possibilidade de decisões rápidas, as coisas podem melhorar para os bancos e para os próprios cidadãos”, confidenciou ao Expansão um quadro sénior de um dos cinco maiores bancos angolanos.
A lei também incentiva a resolução de litígios no Centro de Resolução Extrajudicial de Litígios (CREL), contornando a lentidão judicial. “Há muitos anos que defendemos a entrada em vigor desta lei”, reforça um profissional do sector bancário, destacando a maior segurança para as instituições financeiras.
Impacto no Mercado Imobiliário
Especialistas preveem que a alienação fiduciária impulsione o crédito habitacional, avaliando não só a capacidade financeira do mutuário, mas também o potencial do imóvel como garantia. Isso complementa o Aviso n.º 9 do Banco Nacional de Angola (BNA), de 2022, que visa expandir o financiamento à habitação, mas que, apesar de duas revisões, só mobilizou 87,9 mil milhões de kwanzas até final de 2024 – longe do necessário.
Fontes da banca atribuem o fraco desempenho a salários baixos, exigências elevadas de garantias e relutância em financiar a economia real. A nova lei pode mudar isso, fomentando um mercado mais dinâmico e inclusivo.
Inflação e Registos como Barreiras
Do lado positivo, o “apetite” da banca pode crescer. Mas persistem entraves estruturais. Sem registos prediais eficientes, o parque habitacional disponível para financiamento permanece limitado – os bancos só emprestam com títulos claros de propriedade.
A macroeconomia angolana agrava o quadro: décadas de inflação a dois dígitos corroem os rendimentos familiares e elevam as taxas de juro, tornando os empréstimos inacessíveis. “Enquanto a inflação estiver a dois dígitos e os salários médios continuarem muito baixos, o sonho da casa própria continuará a ser isso mesmo, apenas um sonho”, lamentam analistas do sector.
Fonte: Jornal Expansão